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全世界房价都在跌,日本东京为什么却涨破30年新高?
2023-06-30 23:05:06 来源: 浏览:20

国运长红,靠做多房价是无法实现的。

正解局出品

最近的楼市情况,大家应该都是知道的。

其实,不光是我们,现在全世界房地产行业的日子都不太好过。

就连造车大佬马斯克,都没少为楼市操心 ,甚至还一而再,再而三发出警告。

先是在3月底,他针对美国房地产债务发出警告:这是目前最严重的、迫在眉睫的问题。

紧接着,4月份,他又警告说:银行业可能因此陷入危机。

马斯克对商业地产发出警告

到了5月,他再一次警告:“(美国)商业地产正迅速崩溃,接下来是房价。”

马斯克操的心并不多余。

经合组织(OECD)最新数据显示,2023年一季度,他们监测的全球46个经济体中,有31个经济体的房价都在下跌。

这些下跌的国家中,包括之前涨得挺猛的美国、越南、韩国等。

但,在主要经济体的楼市中,却真有一个奇葩的存在:

日本。

日本东京的房价就蹭蹭涨。

东京都23区的新建公寓平均每户价格差不多到了1.15亿日元(换算成人民币超过570万),比去年同期上涨47.9%。

甚至,还创下历史新高。

在我们的印象里,日本在1990年代,泡沫经济破灭,楼市阴跌几十年。

事实到底是什么,又能给我们哪些启示?

在全球楼市都不咋景气的微妙时刻,2023年3月,日本东京竟然传来新建公寓楼价格比一年前猛增2.7倍的消息。

涨价确有其事,但猛增2.7倍的说法,有点儿夸张了。

今年3月,日本东京还推出了一些价格非常高的高档楼盘,这种算法是把这些高档楼盘都放在一起算了,怎么看怎么像是玩了个文字游戏。

但房子的确在涨价。

别人跌时我反涨,日本楼市还真是个特别的存在。

正因为特别,所以不少资本也紧盯着日本房地产,抢着入场。

比如,一向稳准狠的华尔街资本之王黑石集团,这几年就没少在日本投资房产。

香港大型基金太盟集团,更是在日本房产上豪掷514亿人民币。

加拿大房产投资平台BGO,则以643亿人民币,刷新了太盟集团一度达到的投资新高。

除了资本的行动,还有很长时间没怎么露面的马云,也在日本安家了。

据说,马云买的是豪宅,在日本东京最豪华最贵的地段。

而比马云早几年的时候,曾经的国内知名天使投资人薛蛮子,更是一口气在日本京都买下一条街。

各路资本纷纷在日本投资房产,到底是为什么?

其实,如果退回到几十年前,日本楼市也“熊”过,而且“熊”得还挺惨。

2021年,东京都市圈新房价格创下了31年新高。

新高之外,还有一个细节:已经超过了1990年资产泡沫时期的最高点。

1990年对于日本来说,是个特别的年份。

那一年,仅东京都区域的地价,就相当于美国全国的总地价。

当时,甚至还有日本富豪说,想买下整个美国的房产,再把它们高价租给美国人。

豪言壮语的底气,自然也是当时日本的高房价给的,而很多人将当年的高房价“归功于”《广场协议》。

当年签订《广场协议》的五国代表

1985年,日本签了《广场协议》。

《广场协议》本来是想通过调整汇率,来解决全球经济不平衡问题。

然而,协议才签订两三年,日元兑美元就升值了一倍。

升值后的好处是,买人家的东西便宜了,以前两块钱能买到的东西,升值一倍后,一块钱就能拿到手了。

而不好的一面是,日本出口的商品变贵了,变贵降低了竞争力,要么降价,要么减少出口量。

日本出口企业就这样被“精准”打击了,日本的出口贸易,在当时也发生了灾难性的变化。

于是,为了拼经济,日本政府又开始了大规模“放水”。

那场大“放水”,看起来让市场上的钱一下子变多了,一时间,哪哪儿都不缺钱了。

钱多思变,于是日本经济开启了脱实向虚的新“思路”,楼市和股市在被大量热钱“入侵”后,开始走上了吹泡沫的道路。

1984-2010年日本楼市相关价格趋势

经济学上,通常把那些资产价格中不能被基本面(如现金流、折现率等)因素所解释的部分,叫做资产泡沫。

随着泡沫越吹越大,日本政府也坐不住了。

既然是泡沫,就肯定会破。

于是,1990年3月,日本央行开始了缩紧银根,房地产这个巨大的泡沫,破了。

泡沫破裂后的第二年,也就是1991年,日本房价的跌幅就达到20-30%。

随后,投资炒房客因为看不到希望,开始大量抛盘,房价更是跌跌不休。

1993-2014年的东京住宅价格指数

短短的三年多时间,日本楼市就跌去了将近60%,而日本股市里那些与楼市相关的股票,更是跌到只剩30%。

股市楼市齐萧条,让日本经济深深地陷入了泥潭,自此,开启了长达十年的修复期。

于是就有了所谓的“失去的十年”。

严格来讲,日本楼市失去的并不止十年。

日本楼市的再次兴起,应该是从2012年开始,那一年,重新获任日本首相的安倍晋三一上任,就推出了“三支箭”计划。

正是这“三支箭”,让日本房地产市场重新开始出现明显反弹。

也是从那一年起,房地产再一次成为众多资本眼中的肉。

于是,日本楼市再一次开启了狂飙之路。

到了2021年,涨幅最好的日本东京都市圈,新房价格更是创下了近31年以来的新高。

即便是在2022年和2023年一季度,全球经济和楼市一片暗淡的情况下,日本楼市也丝毫没有停下来等一等他的灵魂的意思。

如今,日本房价再一次站在了1990年资产泡沫时期的最高点,于是,就有人发出了灵魂拷问:

日本楼市会不会又离崩盘不远了?

房价涨到一定程度,还能买吗?

2005-2021年日本的平均房价和东京房价的走势

日本楼市会不会崩盘我们不知道,但是房价涨了,还能不能买,这是一个老话题。

有人说,这更像是个伪命题。

因为毕竟要看买来干啥和在哪里买。

李嘉诚就说过:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”

按照经济学的规律来说的话,一个城市的中心区就是这个城市的稀缺资源。

稀缺资源本身就是一种价值。

城市中心,不仅有虹吸效应,也汇聚了一座城市最优质的教育、医疗、文化、交通等资源。

而只要是资源,就会有不平衡性,日本的房价就很不均衡。

2021年,日本全国47个城市中,有13个城市的房价同比下跌,另外34个城市的房价同比上涨。

除了东京都的房价,排在第二位神奈川,房价甚至还不到东京都的一半,其他城市就更不用比了。

2021年日本全国房价涨幅前十的城市(每平米价格)

土地面积占整体日本才0.6%的东京,却聚集着日本41.8%的银行,76.5%的外资企业和46.1%的注册资本金10亿日元以上的企业,以及17.8%的大学和17.7%的研究所。

别看东京小,人却很多。

它挤着约3800万左右的人口,是全球第一大城市。

尽管这几年,日本的总人口一直在减少,从2010年左右开始,减少得更厉害,但丝毫没有影响东京地区人口的增加。

更神奇的是,在最近的75年里,日本东京竟然有74年都在保持着人口的净流入。

而在2015-2020年那几年间,东京人口增加得更加明显,也带动了周围几个地区人口的增加。

那几年,增长率最高的东京都,一度达到了4.1%,增长率最低的神奈川县,也达到了1.3%。

目前,东京都市圈的人口数已占到了日本总人口的30%。

2021年日本全国房价跌幅前十名城市(每平米价格)

巧合的是,这几年,这几个地区,房价上涨得比较明显。

而下跌幅度较高的,正是人口流出比较多,和不怎么受关注的地区。

从某种程度上说,人口数量是一座城市房价上涨或下跌的标志之一,也挺在理。

这意味着,不是每个城市都有能力让房价涨起来。

房价涨不涨,还能不能继续涨,除了钱,还得有人来撑腰。

其实,如果观察日本楼市的起起落落,就会发现很多有意思的结论。

比如,1990年之前的那几年,日本社会的价值观好像迷了路。

“天道未必酬勤”浇灭了不少年轻人的活力。

毕竟,勤奋劳作的工薪一族,最后连套房子可能都买不起。

反倒是那些炒房的人,一夜暴富,实现了财务自由。

比如当年,为了避免楼市这个泡沫被继续吹大,日本也给楼市出了个“三支箭”的大招。

比如,在泡沫破裂之前,日本人的口号是:“除了土地,我们能造出任何东西”,“东京是世界上最大的城市,东京的房价永远不会降”。

最后,泡沫还是破了。

而这场泡沫,给日本经济带来了巨大的伤害,以至于日本花费了整整30年,才得以修复。

这30年,日本经济其实并没失去,只是没能马上东山再起,而是从过去的高速发展,直接进入了低迷期,以至于低迷了30年才缓过气。

日本政府很着急,也想过各种办法救经济,最后,各种救市工具都失灵了。

之所以失灵,一个最重要的原因是,民众对未来失去了信心。

信心比黄金贵,信心一旦倒下,要再重新树立起来,可不是一朝一夕的事。

当然,这场楼市泡沫的崩溃,也消除了日本整个社会人性的浮躁;日本企业重新回归实业,并且更加注重规避风险;日本政府则更加懂得如何构建防范金融风险的堡垒。

所以,日元至今依然是世界上重要的信誉货币。

这场楼市泡沫的崩溃,也让日本政府和百姓都意识到:

只有当他们的实体产业发展到一定程度,产品能在全世界有一席之地,能把全世界的钱挣到自己的口袋里时,他们的楼市才能真正地蓬勃,房价也才会真正地走出低迷。

毕竟,到目前,世界上还没有哪一个国家,是靠做多自己国家的房价,使自己国家长盛不衰,跻身世界强国的。

Tags:全世界 房价 都在跌 日本 东京 为什么 涨破 30年 新高 责任编辑:gulantianxie
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